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6亿元同比大增154,业绩会实录

        8月27日晚间,正荣地产正式披露2018年中期业绩报告。1-6月,公司实现合约销售额581亿元,同比大幅增长170.3%;合约销售面积339万平方米,较上年同期增长194.2%;合约销售均价为17,175元;

业绩会实录︱正荣地产:全年净负债率有望控制在100%以内来自智通财经app的原创专栏

中国网地产讯 3月24日傍晚,正荣地产发布2018年业绩公告。2018年度,正荣地产全年实现合约销售金额1080.2亿元,同比增长54.0%,顺利完成全年1000亿元销售目标,并迈入千亿房企座列;实现合约签约面积644.30万平方米,同比增长69.8%;实现合约销售均价约为16765元/平米,同比减少9.3%。

        上半年,正荣地产取得营业收入123.1亿元,较上年同期增长52.3%;毛利27.14亿元,同比增长61.1%;净利润9.6亿元,同比大增154.2%;借贷加权平均利率7.4%,股东应占利润较去年同期增长172%,达到8.4亿元。

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按具体区域来分的话,则长江三角洲经济区、海峡西岸经济区、中国中部经济区、环渤海经济圈及中国西部经济区2018年内贡献的合约销售额分别占比约52.7%、25.8%、14.1%、5.6%及1.8%。

        期内正荣新增土地储备586万平方米,每平方米土地成本人民币4,843元。截至2018年6月30日,正荣地产总土储达到1,974万平方米,每平方米土地成本人民币4,337元,其中,70%土地储备位于一二线核心城市。

优盈彩票,8月28日,$正荣地产$ 在香港举行中期业绩发布会。

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(2018年正荣地产合约销售详情)

智通财经APP了解到,正荣地产于上半年实现合约销售额581亿元,同比大幅增长170.3%;合约销售面积339万平方米,较上年同期增长194.2%;合约销售均价为17,175元;

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上半年,正荣地产取得营业收入123.1亿元,较上年同期增长52.3%;毛利27.14亿元,同比增长61.1%;净利润9.6亿元,同比大增154.2%;借贷加权平均利率7.4%,股东应占利润较去年同期增长172%,达到8.4亿元。

(2017年正荣地产合约销售详情)

期内正荣新增土地储备586万平方米,每平方米土地成本人民币4843元。截至2018年6月30日,正荣地产总土储达到1974万平方米,每平方米土地成本人民币4337元,其中,70%土地储备位于一二线核心城市。

对比去年来看,中西部区域的贡献占比增加了10个百分点。长三角销售额占比多了7.5个百分点,而海峡西岸区域的销售额占比下降明显,从去年的42.1%变成今年的25.8%。

以下是智通财经APP整理的整容地产业绩会问答实录。

营收同比增长32.3% 物业销售收入占99%

问:上半年权益收入是多少?

2018年,正荣地产实现营业收入额264.5亿元,同比增长32.3%,其中物业销售收入占比99%,为261.8亿元,同比增长31.7%;租金收入为1.0亿元,同比增长46.9%;物业管理收入5661万元,同比增长45.8%,另外还有管理服务收入1.1亿元,同比增长3806.2%。

答:报表上的营业收入是不存在权益和非权益的,营业收入就是我们合并报表上的收入。今年我们的结转毛利率比去年提升了1.4个百分点,目前的签约毛利率达到25%以上。未来我们结转毛利率会逐步靠近签约毛利率。所以我们的利润率还是有较大提升空间的。

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问:公司有提到要加强持有性资产的运营能力,除了长租公寓外公司还有什么计划?

年内正荣地产销售物业的已确认平均售价约为17445元/平方米,较2017年的13116元/平方米增加33.0%,主要由于房产现行市价相对较高的长江三角洲经济区及环渤海经济圈拉动。

答:持有性资产,目前我们有6个项目,在建的有11个。持有性资产我们会进一步加大。未来如何发展我们会有一个布局。长租公寓我们现在主要还是一些存量资产,未来可能会轻重并举。

归母净利润增长50.5% 毛利率为22.8%

问:公司销售额权益收入是多少?

期末,正荣地产获得净利润22.3亿元,同比增长46.7%,其中归母净利润为21.2亿元,同比增长50.5%;毛利润为60.2亿元,同比增长42.8%,相应毛利率为22.8%,同比增加了1.7个百分点。

答:营收权益比重上半年是55%左右,预计全年权益比重占签约额60%左右。

另外有其他收入及收益4.1亿元,同比增长164.3%,主要来自于银行存款利息收入增长。

问:上半年拿地的金额是多少?下半年拿地计划?

年内短债大于在手现金 净负债率回落明显

答:我们上半年我们拿了585万方的地,其中权益内是311万方。我们权益内的土地款上半年是129亿,预计全年拿地1000万方。预计全年拿地金额大约为270亿。

年内正荣地产通过资产支持证券计划、公司债券及其他债券发售计划筹集资金。

问:公司如何将负债率控制在100%以内?今年会达到什么样的水平?

主要包括于2018年4月,透过私人配售发行建议本金总额约人民币24.21亿元的资产支持证券(第一种份额发行金额为人民币23亿元,三年期,发行利率7.3%。第二种份额发行金额为人民币1.21亿元,三年期,无固定发行利率及到期日为2021年4月)。

答:目前来讲,负债率在下半年有较大的下行空间。有几个措施,首先,我们上半年的销售有较多的回款集中在下半年,下半年的现金流入会多一些。第二个就是我们有很多的合作项目在谈。合作项目包括股权的一些投入,集中在下半年。第三个,我们下半年的结转差不多是上半年的接近两倍。从目前的计划,交房的节奏来看,我们整个利润结转大部分也是在下半年,我们下半年利润增长会更多。通过这些方式,我们预计净负债率会控制在120以内,有可能做到100以内。我们目前一年内到期的债有260亿,现在已经采取措施优化债务结构,用长债置换短债。我们目前已批还未及的银行贷款额度有120个亿,公司债的额度有40个亿,还有美元债的额度有二三十个亿,这些债可以用来做一些再融资的手段。我们预计到年底会把短债比例控制在整个有息负债的30%以内。

于208年5月,透过私人配售发行一年期金额为1.6亿美元的优先票据,年利率8.5%及到期日为2019年5月(已于2019年2月回购该等票据之全部尚未偿还本金额)。

问:今年地产股整体走势不是很好,公司对股价怎么看?

于2018年6月,透过公开发售发行2.5亿美元的优先票据,年利率10.5%计息,到期日为2020年6月。

答:股价受到多方面的影响,短期内的波动是正常的,我们不会做过多评论。我们大股东是非常看好正荣长远发展和盈利前景的。

于2018年10月,透过公开发售发行2.8亿美元的优先票据,年利率12.5%,到期日为2021年1月。

问:公司中期没有派息,接下来的一个派息政策?

此外,于2018年10月,透过公开发售发行7000万美元的优先票据,年利率12.5%计息,到期日为2021年1月。

答:公司在今年7月已经派息了3.3个亿,大约占核心利润的25%。随着业绩的逐步释放,未来也会参考核心利润30%的比率。当然,我们也会根据自身的业绩、资金的安排以及市场情况做综合考虑。

于2018年11月,发行建议本金总额约人民币10.84亿元的资产支持证券。证券分为两个份额发行。第一种份额发行金额为人民币10.3亿元,两年期,发行利率7.2%。第二种份额发行金额为人民币5500万元,两年期,无固定发行利率及到期日为2020年11月。

问:公司上半年毛利率水平比较高,预计全年毛利率会达到什么水平?

另外还有20亿元的公司债券。

答:毛利率由综合因素决定的,取决于不同城市,不同的物业形态以及不同的拿地时间,每一个项目都有可能有较大的差异。整体上来看,今年上半年是22%,预计到今年年底还会有一个点左右的增长。目前我们签约毛利率在25%,未来我们的毛利率还会有稳步上升的空间。

公告中显示,年末正荣地地产的借贷加权平均融资成本为7.8%。

问:请谈谈多长租公寓的看法?

一年内需要偿还的短期有息负债中包括优先票据10.9亿元,公司债券11.2亿元,还有计息银行贷款及其他借款216.3亿元,合计238.4亿元,而期末在手的现金及现金等价物为225.4亿元,低于一年内偿债总额。

答:长租公寓我们目前还是以存量资产为主,我们也会选择合适的机会做一些轻重并举的操作。我们做长租公寓主要目的不是要赚取多大的利润。我们的目的是盘活存量资产,轻重并举的把市场做起来。

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原文链接:

加上长期借款的226.5亿元,则期末正荣地产的净负债率为97.8%,对比去年期末的225.2%有大幅下降。主要由于2018年期末的权益总额比2017年同期增长了100%。

此外,虽然年内有息债务支出的利息增多,但由于资本化利息的数额同比增幅更大,年内正荣地产的融资成本也降了约30.8%。

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期末资产负债率为82.7%,比2017年末的88.5%也有约5.8个百分比的下降。

年内新进13个城市 一二线城市土储占70%

年内正荣地产将业务拓展至成渝及华南区域,形成全国六大区域布局——进军了13个新城市,购入总建筑面积为1114万平方米的57幅土地,新收购地块的合约地价总额约为538亿元,平均成本约为每平方米4829元。

截至2018年12月31日,正荣地产共计在28个城市共拥有145个物业项目(86个为正荣开发及拥有,59个为联合开发),共计拥有建筑面积2456万平方米的土地储备(权益土储为1300万平方米),每平方米土地的平均成本为4491元。其中约超过70%的土地储备位于一、二线城市。

业绩看点:

2018年1月16日,正荣地产正式挂牌港交所,在千亿房企里,登录资本市场的时机算是较晚。上市之后,正荣地产加快融资力度,加上IPO募资,全年融资约140亿元。这也加快了正荣年内的扩张速度,新获项目比2017年多了16个。此外,年内的长短债务比率也得到了优化。

2019年,正荣地产将销售目标定为1300亿元,同比约增长30%,相较于2017年78.5%和2018年54.0%的增速,放缓明显。也能看出企业的发展规划将更加趋于谨慎。

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