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禁止群租,深度好文

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一些地区价格上涨20%,租客直呼市场没有洼地;房产中介高价抢收房源,资本助力让其底气更足

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来源:通货朋仗——毁三观,竖新生。

谁在操纵京城房租上涨?

北京的房租一直在涨,但是今年突然就被推到了风口浪尖,这其中的原因也并不复杂。

作者:周老板

业内人士表示,很多品牌方不计成本抢房源,最后毫无疑问会转嫁到租客身上

一方面是由于过去的租金还基本上都在大家的承受范围之内,所以上涨不会造成太大的社会影响,但今年的房租上涨基本上都到了大家承受的一个临界点;

这两天不少人问北京的房租是不是又要涨了,原因是住建委及北京市场监督局刚发了新版的北京市住房租赁合同,里面提到了“不准改变房屋内部结构分割出租,不得按床位等变相分割出租,人均居住面积不得小于5平米,每个房间居住人数不得超过2人”等规定。

“体验了一把待价而沽的感觉。”8月,随着大量高校毕业生离校,租房价格也一再攀升。家住北京天通苑西二区的吴敏说自己一套100平方米的三居室在经过中介两轮谈价之后,租金直线上升。“从我预期的每月7800元,直接涨到每月1万元,租期11个月。”

另一方面是由于北京近几年一直在整治群租房,去年底的一场大火基本上宣告群租房时代接近尾声,大量的群租公寓被清理之后,市场上的可出租房源数量大大减少,这种供求关系的短期紧张导致了北京的房租有了一个大幅上涨。

那么北京的房租接下来会是什么走势呢?下面我从几个方面来系统说一下这事。

还有一个原因,那就是大家的工资普遍都没涨。

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计划在近期租房的于丽华有着更加真切的感受:“今年北京的租房价格更贵,房子更难租。就连五环到六环之间,房租价格也比之前涨了20%。”

不论如何,北京的房租确实是涨了很多,而且未来回落的概率也不会太大。

关于整治群租一事,同样的文字在2013年就已经有了,不要大惊小怪。

北京房租价格急剧上涨,谁在操纵房租上涨?《工人日报》记者对此展开了调查。

今天就房租上涨一事做一下简单分析。

2013年7月份住建委等部门联合印发的《xxx通知》中有明确规定,我直接把截图放这吧。

“价格环比要增加10%”

租金的区域性

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“幸亏我们下手早,不然现在租房太难了。往往都是上午看到价格合适的房子,下午就被租出去了。”刚刚签约北京市一家事业单位的陈媛告诉记者,5月份,她和同学开始着手租房子,目前两人在东城区租下了一套37.8平方米的小房子,租价5400元。“房子很旧,上世纪90年代的老房子,没有电梯,但是仍然很抢手。”

其实租金上涨的本质并不复杂,就是供需关系。在北京,对于租金的研究完全可以区域化。一个可能在你看起来并不起眼的地方,比如说六环外,那个地方的租金可能并不比五环的某个地方租金低。

这次北京市发布的住房合同,将会作为一个长期性的文件使用,要知道上一次发布住房租赁合同是在2008年,已经十多年没怎么变了。

“本来以为市区房租贵,就住稍微远一点,哪想到这么远房价也挺贵。”在通州区杨庄小区租住一套两居室的陆鸣告诉记者,“预算两三千元基本没有房子可租,现在北京租房市场没有洼地。”

原因很简单啊,就是小区域内的供需关系不一致。租金的情况我观察过北京的不少区域,甚至没有大中介布局的地方我也基本清楚租金价格。

这次的合同也会用很多年,所以新合同中肯定会考虑到未来多年的租房市场变动情况,文字方面肯定要保证它的长久使用性。

记者在朝阳区和通州区几家房屋中介走访发现,目前除了合租价格能控制在每月2500~2900元之间,整租两居室价格每月都在4800~5700元之间。

像那种比较偏僻的地方,如果周边搞了一个物流基地,那么这个地方的租金会在短时间内涨很多。那些搞物流的工人基本上都在周边租房子,可租房源少,租房人增多,势必会导致房租上涨。

想说明的就是,不要看到有新的租赁合同发布,就觉得市场要变天了,这个肯定不会。可以理解为,这次新发布的租赁合同对于市场的影响可以忽略不计。

“这段时间是租房市场的高峰期,价格高很正常。”通州区万达广场附近的一家中介公司负责人告诉记者,从今年5月开始,北京房屋租赁成交量就在不断攀升。“价格环比要增加10%,留给租客决策的时间也低于往年。毕竟群租房市场减少了,供给减少,需求量还在增加,租价不涨不可能。”

这种地方就会诞生类似“自如”一类的小个体二房东,他们一般会跟房东签3-5年合约,直接把毛坯房租下来,然后简装之后再租出去。一般情况下,他们能在小区里收几十套房子,虽然一套房子几年的利润看起来不多,但是有了几十套的规模之后,收益还是很可观的。

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他给记者算了一笔账,北京市规定出租房屋人均居住面积不得低于5平方米,每个房间居住人数不超过2人。“如果按照100平方米来算,原来能住20人,现在最多住6人。相当于清理一套群租房,就减少两套房源。”

需要说明的是,这并不是群租房,就是收房再转租的模式,没有那么多隔断,所以合理合法。

整治群租是一个长期性的工程,一方面需要文件指导,一方面需要执行层面的落实。

链家研究院的数据显示,从2017年8月~2018年2月,链家平台新增租赁房源连续7个月环比下降,目前租赁新增供给仅为2017年的一半。

从北京不同商圈的租金情况也能够发现,租金的高低与那个商圈的产业结构,人员结构等都有很大关系,租金低的地方一般产业不发达,而租金高的地方往往是高收入产业集中,比如望京。

对于租房市场影响最大的,是执行层面。如果北京有无死角大力清理群租房的行动,那么基本上可以断定,租房市场的供需关系肯定会变,租金价格也会相应波动。

“抢到房源就是抢到财源”

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北京近些年对于群租房的整治力度很大,2010年之前,北京的地下室群租情况非常严重,大量的人住在地下室里,那时候地下室的租金很便宜,几百块钱一个月,当然了地下室对于整个租房市场的供给端贡献还是很大的,所以“地下室”年代,北京的租金还是比较低的;

“抢房的中介变多了,我现在还能收到高价收房源的宣传单。”在朝阳区双桥附近居住的王晨说,他刚刚将一套面积90平方米的房子以每月9500元的价格签约给一家中介公司。“我这套房子是紧凑型三居室,基本不需要怎么改造就能直接出租,几家中介都看上了这套房子和我谈。”

北京租房市场演变

到了2013年2014年那会儿,北京市开始大力清理地下室群租,基本上到了2015年,北京的地下室群租现象基本上就没有了,当然,这种大范围的清理行动,自然会让北京的房租价格大面积上涨;

王晨告诉记者,他在谈的过程中发现,由于中低端租赁房源的缺乏,中介公司偏爱整套的大户型,希望通过改造挂在平台上供租户选择。“很多大户型稍微改造一下,就可以变成职场新人的落脚之处,房屋硬件好的可以租得更贵。”

过去北京的群租房非常普遍,一个100多平米的房子能够隔出七八间卧室,一个厨房都隔出一间来。我知道的一个做群租房的大妈,在北京的三十多个小区都有房源,一个小区的收益是每月一万多,大家可以算一下这位大妈的收入。

离我们最近的一次大范围整治公寓房、农民房群租,是在2017年年底那会,清理之后,自然又是房租价格的上涨。2018年北京的租金价格大范围上涨,这个想必大家都还记得。

“我们一般都会比业主心理价格高三分之一报价,如果不行可以看情况再加价。”朝阳路上一家中介公司业务员告诉记者,“谈价格时最好拿下,不然同行竞争时加价更凶猛。少赚一点差价没关系,最重要的是房源。”由于中介平台发布房屋租赁房源还需要收1个月的房租作为服务费,所以谈起房源价格还是很有底气。

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除去这种大范围的清理行动之外,一些日常的不规范的隔断房拆除,就从来没停过。但是这种不集中的行动,对于整体的租房市场并没有多大的影响,房租价格也不会有跳涨。

走访中,多家房屋中介公司的业务人员对于尽可能多抢到房源看法一致:“抢到房源就是抢到财源,房屋中介公司就是靠房源吃饭。”

群租房模式的赢利点就在于你能打出多少隔断,而且要充分发挥想象力,不然利润率就会大大降低。

以自如为主的一些长租公寓公司,过去都是靠打隔断来作为主要盈利点的,比如说两室一厅的房子,他们可以隔成三个房间对外出租,第三个房间就是利润,所以他们在收房源的时候,通常都会比房东自己对外出租的价格要高一些。房东也愿意租给他们。

合硕机构首席分析师郭毅分析称,这背后一个是市场的原因,一个是行业的原因。各个城市限购较严重,购房需求没有得到满足,只能通过租赁方式解决居住问题。这导致租赁市场需求量上升,租金上涨。另外,各个中介公司在市场中的竞争比较激烈,造成了中介公司利用价格杠杆进行房源争夺。

当然了,这种群租房是非常危险的,一套房子打出这么多隔断,电线横七竖八,又住了那么多人,一旦有抽烟的人发生点意外,就很容易引发火灾。过去北京群租房着火的新闻很多。

但是由于近两年政府对于隔断房的管理非常严格,所以这些长租公寓公司,在今年收房的时候一般都会低于市场价来收,原因就是他们不敢打隔断了。真有隔断的话,一旦被查到,直接就会拆除。

中低端房源经改造变成中高端房源

虽然看起来群租房的安全性这么低,但是对于在北京打拼的很多人来讲,用这么低的租金租一个可以休息的地方,也是很划算的。所以说,群租房存在了这么多年,如果没有政府的清理,可能这种模式还会延续下去。

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据统计,一线城市去年高校毕业生的起薪平均5000元出头,而吸纳就业比较多的几大职业中,快递员平均工资在6000元左右,司机、厨师平均工资都在5000元以下。而北京二居室的平均房租接近5000元,即使合租,租房支出也占到这些群体收入的一半以上。

不过,随着北京的发展,北京这个城市对于安全的要求越来越高。整治群租房这件事就越来越重要。

有人会问,既然整治行动从来就没听过,那么房源应该越来越少,供需关系应该持续紧张才对啊,为什么2019年的北京房租市场不好呢,整体价格都在往下跌呢?

“短期来看,房租上涨态势很可能不会终止。”中原地产首席分析师张大伟说,考虑到出租房源的结构性变化,部分地方的房租还会涨。“很多租赁企业特别是长租公寓,把一些中低端的租赁房源收购之后升级改造。过去有可能是中低端房源,现在变成了中高端房源,所以租金有一个明显的上行。”

在老百姓的高危居住需求与城市形象及人民安全的权衡之下,后者显然要更重要。发生一次大火很多人就会因此丧命,而他只是为了省每月一两千的租金,无论如何这笔账都不划算。

这个跟2018年的房租价格跳涨有关,2017年年底的那一次整治,短期导致了租房市场的供需失衡,房源少,租房人群多,而且租房这事儿,往往就是短期的几天内决定的,而市场中的房源短期又没办法增加那么多,租房人为了租到房子,自然会争抢存量房源,所以价格跳涨后,一定是有泡沫存在的。

“看起来好像是房产中介高价抢房,赚取中间差价,租客只能被动接受租赁市场定价。但实际上,并不是所有的租客都没有议价能力。在目前的房屋租赁市场上,中高端租赁供给是过剩的。”北京一家高端租赁市场研究人员告诉记者,随着很多开发商长租公寓产品入市,中高端的房子其实是供过于求的。“刚需型租房人对于租金价格敏感,从总体上看租房市场供需是平衡的,但是结构上看却严重失衡。”

当然,在过去很多年的时间里,北京的发展阶段也决定了不可能过早将租房市场规范化,因为过去的规范化租房市场,可能带来的就是北京这个城市的发展滞后。

到了2019年,很多合同到期的房源也进入了市场,租房市场的供需关系恢复稳定,价格的小幅回调自然也是合理的。

记者了解到,在租房市场,运营租房品牌的方式主要有两种,一是类似万科、龙湖等品牌地产商,重资产运营租赁品牌。企业先拿出钱来购置租赁性质的土地,然后在土地上盖房子用于租赁。而另一种就是传统租房中介采用的轻资产运营模式,通俗讲就是“二房东模式”。他们主要从各地收来房源,然后再加工,通过装修及提供其他服务来提高租金。如自如公寓、蛋壳公寓等。

这就跟很多人穷的时候,可以忍受各种各样的衣食住行,而他有钱之后,安全就会放在第一位是一样的道理。

当然,从长期看,北京的房子租金价格只会越来越贵,这是大城市的宿命。

“资本市场对于租赁这块大蛋糕蠢蠢欲动,赚转租差价、吸榨年轻人或许只是房产中介业务的一小部分。” 一位业内人士说,拿北京、上海、深圳3个特殊城市的租赁房市场来说,由于人口流入大,租赁需求高,如果将这三个城市的租赁房源垄断下来,房租价格就会轻而易举地提上去。“房租上涨带来利差、盈利或者是中介公司估值上升。 ”自如2018年初进行的A轮融资共计40亿元,该笔融资金额刷新了中国公寓行业单笔之最。蛋壳公寓完成了1亿美元的B轮融资以及7000万美元B+轮融资,近期更是发行了规模为2.035亿元的ABS产品进行融资。

不同的发展阶段解决不同的问题。

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业内人士表示,很多中介公司不计成本抢房源,这个成本最后毫无疑问会转嫁到租客身上。

近几年,北京面临着城市升级。逐步清理低段产业,逐步规范化租房市场,逐步提升城市形象,对于群租房的打压也越来越严格。

为什么越来越贵?

8月17日,北京住建委等多个部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,要求他们不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源等。

这个时候,资本就嗅到了租房市场的巨大红利,开始布局租房市场。其模式也并不复杂,就是和房东签长约然后转租,由于不准搞多个隔断,所以像自如、蛋壳公寓之类,把两居室改成三居室,三居室改成四居室的情况比较常见。

世界上任何一个牛逼的大城市都有着很贵的租金,北京未来会和它们一样,只不过还需要一些年时间。北京的房租价格上涨,主要由两方面因素决定。

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一是北京房价的上涨,毫无疑问会推动房租价格的快速上涨。

租房市场的规范化,提高了人们的居住品质。

道理这样的。房价上涨之后,能买得起房的人会越来越少,尤其是在北京的房价本身处于一个高位背景下,再次的上涨会大大减少能买得起房的人数量,届时,租房会变得常态化。也是我过去说的所谓租房大时代要来。

同时,由于群租房的消失,市场中的可租房源大大减少,所以从政府层面上来说,也会建大量的公租房来满足大家的居住需求,当然,这个过程会相对较慢,市场中的短期供需矛盾也不会快速缓解。

除此之外,房地产本身的周期决定了,北京的房价不会无限制上涨,跟发达国家类似,当房价处于某一个高位之后,房价的涨幅就会趋于平缓,投资房产的收益大大降低,同时门槛大大提高。

简单来讲,其实就是把过去通过群租房提供的那些房源完全除掉,之后政府及企业再通过相对优质品质的房源来填补市场。

这导致的后果就是,北京的房子置换成本越来越高。

这个过程会逐渐进行下去,当然,北京这样的大城市房租也会逐步上涨,这个趋势在短期,至少是十年之内,不会有任何改变。需要说明的是,即使在没有清理群租房的时代,北京的房租也是每年都在上涨的。

过去大家换房频率高主要是因为房价涨得快,房价不涨的时候,大家换房的动力就小多了。到那时,会出现一个全民租房的现象,即有房的人也会由于种种原因去租房住。

优盈彩票,资本推高了租金?

房租价格上涨的第二个原因是,租房市场的规范化。

租金到底有没有被抬高,需要做一次对比,这种对比不能拿2017年的北京市场与2018年的北京市场来对比。

我们都知道人类有一个规律,越有钱越事儿逼。对于北京这种超级大城市来说,城市越发展,自然是越来越完善,过去的那种租地下室、群租隔断房等现象,都会随着北京的发达程度越来越高而逐渐消失。放在今天,如果北京还有地下室群租现象,肯定会觉得跟这个城市形象很不配套。

这种对比应该是拿2018年有自如、蛋壳等公司的北京租房价格,与没有自如、蛋壳等公司的北京租房价格来比较。

这就是大城市的发展规律。

大家想一想在北京彻底清理群租房市场的前提下,2018年你去找房东租一个10几平米的单间,大概会是什么价格,会是什么样的居住品质。

未来北京的租房市场还会越来越完善,而越来越完善的潜台词就是,租房的成本越来越高。比如说,今天的北京租房市场,有哪个房东主动去税务部门交税了?这就是市场不完善的表现。

不出意外,网上会出现类似的言论:“如此差的居住条件,居然要交xx元的租金,北京真是活不下去了”

当然,市场完善包含的东西很多,比如说,整治群租房,隔断房,强势收税,租房相关的法律上保障越来越全面,等等。

当自如、蛋壳等公司出现后,起码网上关于居住品质的吐槽基本上消失了,大家都对居住品质表示满意。

一个规范化的租房市场,需要大的时代背景才会出现,也只有大城市才会有。要知道,规范化也是有成本的,小城市如果规范化租房市场,是很不划算的。

没有这些长租公寓,北京的房租一样会涨。群租房整治越彻底,房租涨得越快,这是基本的供需关系导致的,而不是资本推高的。

规范化的租房市场里,租客的利益会得到充分的保障,而不会像过去那样感觉随时可能会被强行搬走,同时租客也要付出相应的租金成本,这是相辅相成的。

资本所做的是改善了居住品质,房租价格可能较个人房源有一定程度上涨,当然也可能未必比个人房源价格高。很多房东自己向外出租的房子价格也并不便宜,品质还很差。

当然了,市场的成本是由买卖双方共同承担的,很多房东想象的那种,如果收税直接就加在房客的头上的想法,是根本不成立的。

总之,我觉得自如、蛋壳等公司的房源价格相对是比较合理的。你总不能要求三星级酒店的价格和小旅馆的价格一样吧。

其实我一直觉得现在是房东的一个黄金时代,出租房子又简单又没有太多约束。等到租房市场完善之后,那时候会有庞大的租房人群,政策上肯定会向租客倾斜,这是个规律,跟过去农民多的时候,国家会重点把政策向农民倾斜,农民工多的时候,把政策向农民工倾斜是一个道理。当然了,也可以参考发达国家的租房情况来验证。

那些觉得资本推高了房租的人,应该想一想,为什么你们老家的房租没有资本去炒作呢,资本去了之后能把房租炒高吗?(注:老家在北京的除外)

最后回复下粉丝问的租房实操方面的问题。

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近期有不少房东想往外租房子,在问房租会不会涨,意思是如果房租涨的话,要不要再等等,还有就是要不要租给自如这类公司打理。

另外,这次租金上涨单指的北京,同为一线城市的上海深圳都没这么大反应,你觉得还是资本的力量吗?

答案很简单。

长租公寓市场

一是,租房市场短期不会有什么大波动,前面已经说得很清楚了,自己的房子该往外租就往外租,尽量别有空置期,对于租房来说,租金的波动是小事,空置期是大事。

近期被炒得比较厉害的话题是,自如和蛋壳公寓争抢房源。使得收房成本提高,最后成本又转嫁到租客头上,导致租金上涨。

二是,尽量不要租给自如、蛋壳这类公司,原因是今年租房市场不好,它们收房的价格正处于一个低位,租给他们不划算;另外就是,它们收房往往会是三到五年的期限,对于还处于租金上涨趋势的市场来说,一次性租给它们不怎么合适。

这种逻辑是无脑文科生小编的逻辑。

三是,今年的房子如果正常市场价不太好租,就果断降价,基本上能很快租出去,还是那句话,尽量减少空置期。

蛋壳公寓在市场中收房源,价格一直比自如高一点。去年有蛋壳的朋友找我推荐房源,出价确实比自如高,但也并非高的离谱。比如一套房子,自如出价4000元,那么蛋壳的报价往往是4200-4300元。

5年,经管之家公众号6500篇文章,

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而同一个区域,不管是自如的房源还是蛋壳的房子,同等品质的情况,对外给租客的价格是差不多的。所以,蛋壳抬高的价格,就是在抬高自己的成本,降低自己的利润。

之所以这样抢占房源,主要是在抢未来的市场。因为不管是自如还是蛋壳,一旦拿下一套房子,那么基本上就可以持有7-10年。原因在于,一套房子跟房东签的租期大概在3-5年,下一次还有续租的机会,大概率上能把竞争对手淘汰掉。

收完房源,接下来的问题就是,到底能不能把房子再租出去。

这个我可以给大家做一下成本精算。

像自如、蛋壳这类公司,收完房之后都会对房子进行整体装修,而且有合作的装修公司。一套两室一厅的房子,装修公司的收费在20000-30000之间,装修时间在两周之内,流水线作业。(别问我怎么知道的,我对于市场的了解应该秒杀掉大多数的自媒体)

装修完成之后,还要配备家具。90平米左右的两居室,总体费用折合到3万元,大差不差。

等到整体完工后,房源开始出租。如果从收房到装修完毕再出租出去,这个时间控制在一个月之内,就非常完美,但是这一年甚至一年多的利润也基本上被装修吃掉了。

还有另一个问题,那就是,收来的房子并不能全部租出去。一套房子的利润就是两三个月的房租,如果有两三个月的空租期,那基本上就不赚钱了。

实际情况是,自如公司收了大量的房源,很多都没有转租出去。对于长租公司来说,以合理价格及时转租出去肯定是最重要的,那些认为囤房源控制市场抬高价格的人,是根本没过脑子。一套房子即使是涨了500块钱,但是很多房子租不出去,空置着,成本肯定更高啊。

虽然北京的房租一直在涨,但是从三年的合约期限来整体精算的话,利润率并不高。大量的房源没有办法及时租出去是主要问题所在。

长租市场的资本壁垒非常高。

资本一方面要大力扩张,抢占房源市场,为未来做打算,另一方面要有持久的耐心,短期制胜基本是不可能的。

结 语

不管舆论上现在怎么煽风点火,我觉得话语权总要掌握在我们这些真正了解市场的人手里吧,多数的自媒体小编都是无脑洗稿带节奏,全然不怕天下大乱。

今年北京的房租价格上涨确实幅度比较大,但也并非所有区域都有很大的涨幅。像通州这两年的涨幅就比较大,这跟北京副中心的建设有很关系,而且通州的租金还会上涨,等到商务区建成之后,周边两居室的租金价格稳定在一万以上是比较正常的。

大城市没有低房价,大城市也没有低房租。同时,大城市也给了太多人奋斗的机会,可能这就是一种公平。

未来北京的租金会有一天不再上涨,但那个时候,肯定比今天的租金还要贵,到那时,北京的阶层也逐渐固化,奋斗的机会逐渐减少。如果再回首,恐怕那时很多人会向往今天的生活。

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